Comment calcule-t-on le gain imposable ?
Le gain correspond au prix de vente, moins le prix d'achat et les impenses. Les impenses sont les dépenses qui ont augmenté la valeur du bien ou qui sont liées à son achat et à sa vente. On y trouve en particulier
- les frais d'acquisition, comme les droits de mutation et les frais de notaire payés à l'achat
- les travaux à plus-value, comme une extension, une nouvelle isolation ou une cuisine neuve
- les frais de vente, dont la commission de courtage
L'entretien courant n'est en général pas déductible. Conservez donc toutes vos factures de travaux, elles peuvent vous faire économiser beaucoup d'impôt.
Canton de Vaud
Le taux baisse avec la durée de possession. Il est de 30 % pour un bien gardé moins d'un an et descend progressivement jusqu'à 7 % après 24 ans. Les années pendant lesquelles vous avez occupé le bien comme résidence principale comptent double, ce qui réduit fortement l'impôt pour les propriétaires occupants. Les gains de faible montant sont exonérés.
Canton de Fribourg
Le taux dépend aussi de la durée de possession et diminue au fil des années. En cas de vente de votre résidence principale, l'impôt peut être différé si vous réinvestissez le produit dans une nouvelle résidence principale en Suisse dans un délai de deux ans.
Canton de Neuchâtel
L'impôt de base est calculé selon un barème progressif par tranches de gain. Il est ensuite majoré si le bien a été détenu peu de temps et réduit après une longue durée de possession. La liste des déductions admises est large et comprend notamment les frais d'acquisition, les travaux à plus-value, certains gros entretiens et les frais de vente.
Canton du Jura
L'impôt suit un barème progressif selon le montant du gain. Il est majoré de 50 % si le bien a été détenu moins de deux ans et de 25 % entre deux et cinq ans. À partir de dix ans de possession, une réduction s'applique et augmente avec les années. Les gains inférieurs à 4 000 francs ne sont pas imposés.
Le report d'imposition en cas de remploi
Dans tous les cantons, si vous vendez votre résidence principale et en rachetez une autre en Suisse, l'impôt peut être reporté, totalement ou en partie, selon le montant réinvesti. Les délais et conditions varient selon le canton. Il s'agit d'un report et non d'une exonération. L'impôt sera dû lors d'une vente ultérieure sans remploi.
Les transferts par succession, donation ou entre époux lors d'un divorce entraînent aussi en général un report d'imposition.
Notre conseil
Les règles fiscales sont complexes et évoluent. Ce guide donne les grands principes, mais seul un calcul basé sur votre situation précise permet de connaître le montant exact. Lors de l'estimation, nous vous donnons un ordre de grandeur de l'impôt à prévoir. Pour un calcul définitif, adressez-vous à l'administration fiscale de votre canton ou à votre fiduciaire.